寓见公寓暴雷始末：“技术操作失误”导致的资金链断裂？(2)

　　事实上，租客多是在优惠房价的诱导下，变更合同的，大部分租客第一份合同并未期满。且所谓的“停止合作”的说法，也与事实有出入。以租金贷公司元宝e家为例，就曾分别出现在被解约和被续约的不同合同文件中——该操作意味着，寓见公寓可以根据新的租约增加一部分现金流，同时延缓前期合同的债务回购和还款节奏，为平台周转争取空间。

　　这也成为了租客10月维权的一个重要诉求。多位租客反应，前期已经结束数月的借贷合同，早期一直处于退租处理中，近期突然变为逾期未支付。10月16日，元宝e家在当晚突袭扣款，寓见公寓向租户发布及时提取绑定银行现金的提示。

　　“我们在今年6月时谈成了一笔投资，规模是1.5亿元，但是因为后来自如等长租公寓平台被爆存在租金贷和甲醛超标等问题，风口直下，这件事就黄了。”林小森说。经济观察报记者向小寓科技的天使投资人和内部员工验证了这一信息。

　　在此轮融资中，小寓科技变更了商业策略，新的商业计划书主要讲了两个“故事”：一是以收购二房东租约的方式扩大房源，另一个是今年4月通过深交所审批的华泰佳越—中南菩悦浦寓类REITs。

　　6月“敲定”投资的对赌协议为：3年内房源扩展到20万间，同一限定期限内完成上市。为了争取这笔投资，林小森开始鼓励员工放手收房。不过，受制于资金的限制，小寓科技倾向于从二房东那里收租约。

　　所谓二房东，是指类似于寓见公寓和杭州鼎家的租赁服务平台。林小森算了一笔账，从资不抵债或者已经完成装修的二房东那里收租约，平均每间房的装修成本可以节约40%。

　　为赢得投资人青睐，寓见公寓迅速拿下了200套房源。按照前述投资人给出的参考标准，以每套房3间房，每间转租费1万元算，此次突击房源600间，共计花费约600万元，这对于资金紧张的小寓科技，无疑是一笔负担较大的支出。

　　8月，我爱我家原副总裁胡景晖公开揭露长租公寓乱象，加之杭州鼎家等平台暴雷事件频出，舆论哗然，这笔本可解燃眉之急的投资铩羽。“这极大的打乱了我们的节奏，一时间非常被动”。林小森说。

　　“我也不能眼睁睁的看着亲生的孩子死掉。”为了保住公司，林小森才决定实施“瘦身计划”，出售一部分资产，缓解资金流动性压力。而被出售的资产，就是一直因为成本过高，导致运营困难的分散式长租公寓业务。

　　模式之痛？还是转型之殇？

　　冰冻三尺非一日之寒。投资搁置和资产剥离等“意外”事件，或许加剧了资金崩盘，但没有找到稳定、可持续的运营模式，或许是导致寓见公寓今日局面的根源。

　　据前述投资人回忆，在2014年投资时，他们曾测算，通过收房、装修、再出租的模式运作，当规模达到约1万间时，可实现盈利。而租房在一线城市是刚需，且现金流稳定充足，是一笔回报可期的生意。

　　而寓见公寓的创始人程远，早年因服务过软银中国、携程网和上海奇点投资等机构，为部分投资圈人士熟悉。林小森和程远是夫妻关系。多个独立信源向经济观察报记者表示，两人均是较为务实、敢拼的人。林小森主要负责实际业务运作，因其微信名为“DS”，且对待员工颇为友善，被称为“大叔”。

　　一位参与寓见公寓天使轮投资的创投人士告诉经济观察报记者，至2015年上半年，顺为资本等进入，公司在一年的时间内房源拓展到了5000间，这个速度已经超乎投资人的意料。

　　“当时寓见规模不大，而且拿到的钱不多，在整个长租公寓市场竞争白热化的时期，发展属于稳健型的。”前述创投人士说，2015年前后，长租公寓平台如雨后春笋般出现，包括蘑菇、青客等，寓见公寓并不是其中的佼佼者。

　　公开资料显示，2014年3月至2015年3月，寓见公寓先后获得三轮融资：其中的明星投资方为雷军旗下顺为资本，其余包括险峰华兴、联创策源等。2015年末，寓见公寓迎来B轮融资，投资方为西安高新投和上海中城联盟。

　　在林小森看来，从公司成立到2016年，寓见公寓都处于一种稳定有序的发展状态。但就当时的情况看，公司的主要业务是分散式长租公寓。这部分因为收房成本高，消费群体对价格的敏感度高于服务，获利空间有限。根据他们的测算，每套房每月租金毛利为租金的15%-20%，除去运营成本，净利润寥寥。

　　2016年，寓见公寓的管理层与中国REITs联盟、部分深交所人士一起去美国参加了当年的北美REITs年会。寓见团队意识到，用托管集中式公寓的方式实现资产证券化，是一种未来趋势，遂萌生转型年头。

　　同时，在既往收房扩张的过程中，寓见公寓也结识了众多房地产开发商。林小森说，一个楼盘建起来，平均每个开发商自持15%的房源，而这部分房源是有托管需求的。

　　按照程远在今年6月的公开解释，所谓类REITs运作方式为：首先由寓见公寓寻找价值被低估、值得被投资的一栋资产，开发商以原始权益人身份购买该资产；然后，寓见通过对资产的运营，在产生一定现金流后，将资产打包成类REITs产品；最后将产品放在金融市场上销售。

　　据林小森自述，为了发行类REITs产品，寓见公寓开始放慢扩张步调，专门组建团队做市场调研等前期准备工作。也由于战略转型的打算，在2016至2018年间没有再做融资准备。这使得公司一方面要维持正常运作，同时还要养新团队，这个过程消耗太大。至2018年，类REITs进展缓慢，且平台资金紧张，才开始新一轮融资。

　　不过，前述投资人告诉经济观察报记者，2016年至2018年，寓见公寓因为没有达到部分投资人的约定协议，部分股权转为债权，有一笔不小的偿债压力。期间，寓见管理层也曾试图寻找新的投资人，但因诸多因素，最终没有成功。另外，公司意在未来上市，过分规范化的要求，提升了整体运营成本。

　　至于广受市场诟病的、以烧钱的方式疯狂扩张规模，或者以低于成本价出租来恶性竞争，似乎在寓见公寓暴雷事件中并非核心因素。多层面的独立信源均向经济观察报记者表示，寓见公寓房源空置率在5%左右，同一区域的每间房的收房成本与同质平台相比，上下浮动100元。

　　此外，值得一提而又颇为蹊跷的是，就在寓见公寓停止向房东支付房租之后不久的2018年9月27日，林小森和程远还分别以990万元、10万元的认缴出资额，成立了上海遂林公寓管理有限公司。该公司的主营业务为：物业管理，房地产经纪服务，酒店管理，住房租赁经营，自有设备租赁等。