任志强最新演讲：越出政策的地方证明房价越要涨(3)

地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

改善需求十分强劲

他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。

所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

老龄化越来越严重，英国怎么解决的？政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。

还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。

所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。

北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

城镇化红利期还很长

史上来看，重要的GDP是在于1800年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP，这是累积计算的，都是因为十八世纪以后产生的。

原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。

尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候，城市人口已经超过了农村，到2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。对于美国来说，根本不缺土地，农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国。所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？

所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

重点城市人口

编辑：未知