任志强最新讲话：现在是房价抄底机会！(3)

　　现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长，那天我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。

　　地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行。

　　为什么？它被列在70个城市范围之内了，周围400公里没有第二个城市，其实它很穷，但是没办法。这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了。所以，这就是一个很严重的问题。

　　楼市如何走取决于特朗普

　　这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

　　我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。

　　地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

　　改善需求十分强劲

　　他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

　　大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。

　　所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。

　　对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

　　老龄化越来越严重，英国怎么解决的？政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。

　　还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。

　　所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

　　还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。

　　北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

　　城镇化红利期还很长

　　从人类过去发展的历史上来看，重要的GDP是在于1800年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP，这是累积计算的，都是因为十八世纪以后产生的。

　　原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。

　　尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

编辑：未知