长租公寓风波背后藏的是什么“雷”

　　近期，多家长租公寓企业资金链断裂，跑路失联。房东租金收不回、租客房财两空。多地发布风险提示指出，一些不法企业和个人有意利用“高进低出”“长收短付”模式形成资金池，待积累大量资金后卷款跑路。
　　
　　房子租出去了，却收不到租金，房东着急上火；明明已付了钱，却面临被腾房，房客委屈揪心。肇祸者是谁？
　　
　　近日，杭州、上海、成都多地长租公寓相继被曝出跑路：8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空……P2P密集爆雷潮过后，长租公寓出现高频爆雷。房东和租客面临维权困境，肇祸直指大量被运用于长租公寓的“高收低租”“长收短付”经营手段。
　　
　　30余家长租公寓相继爆雷
　　
　　夜幕降临，上海宝山一处公寓楼里的一间房却始终没有亮灯。小黄和女友小覃所租住的公寓被停水停电已有10多天。
　　
　　8月28日，房东拿着房产证上门，告诉小黄和小覃，他们签约的长租公寓已经有两个月没有缴纳房租了，要求他们尽快搬出去。小黄和小覃则称，自己已缴纳房租，不应该被赶走。
　　
　　事实上，这是小黄和小覃第一次见到房东。当天，双方协商失败。房东要求物业停水停电，让小黄和小覃搬离。
　　
　　小黄和小覃此前与长租公寓签约，租下了这间房子，不料收到长租公寓资金链断裂、中介卷款跑路的消息。为了及时止损，房东向小黄和小覃下达了“逐客令”。
　　
　　8月中旬，因作为托管公司的上海岚越公寓未按时向房东支付租金，致使多名已经交付数月甚至一年房租的租客遭房东驱赶。而在受害者赶到岚越公寓办公地讨要说法时，发现该公司已人去楼空。
　　
　　记者在岚越公寓的微信公众号上看到，8月31日，岚越公寓发布说明，称“公司因资金目前出现断裂，经侦大队已经对本公司进行调查”。
　　
　　长租公寓失联跑路，导致房东无房租可收，租客无房可租。不少房东是贷款买房，欠着银行月供。中介一跑路，有些房东可能因此断供。而一些租客为了以更低的价格租到房子而通过“租金贷”的模式提前预付房租，按月还贷。一旦遇到中介爆雷，租客不仅有可能面临被房东驱赶无处安身，不正常还贷还影响征信记录。
　　
　　据不完全统计，早在2019年之前，已经至少有20家长租公寓爆仓，包括爱公寓、上海寓见等知名公寓。截至今年8月份，全国已有30余家长租公寓相继爆雷，原因无一例外都是资金链断裂。
　　
　　“自2017年确定‘租售并举’后，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，在政策利好背景下长租公寓却野蛮生长，风波不断，如甲醛事件、“租金贷”横行、爆雷现象频出。
　　
　　“高收低租”背后藏雷
　　
　　周漠（化名）今年7月与上海寓意物业管理有限公司（下称“寓意”）签署了房屋租赁合同，没想到刚住了一个多月就遭爆雷。他说，当时自己是通过其他中介找的房，没想到最后是与“寓意”签署的合同。
　　
　　据周漠介绍，当时业务员表示，他看的这套房子只可年付，报价月租金为3200元，可优惠，而当时周围房租均价约为3500元左右。周漠随口还价到2600元，没想到对方竟然答应了。
　　
　　但是，此后周漠与房东沟通得知，自己签合同时的月租金为2600元，而“寓意”付给房东的月租金高达4000元。
　　
　　记者了解到，长租公寓牵涉房东、租客及房屋租赁公司，而很多长租公寓在签租房合同时，三方采取的是“背靠背”模式——房东和租户无直接关系，而是分别与租赁公司签合同，这也让平台从中有机可乘。
　　
　　在采访中记者发现，相继爆雷的喔客、沃客、青客、巢客等长租公寓平台都有一个共同的经营模式，就是“高收低租”“长收短付”，即支付房东租金高于租客租金、收取租客租金周期比付给房东房款的周期长。有的长租公寓以较大的优惠力度吸引租客年付，收取租金后却按月支付给房东。
　　
　　有长租公寓创业公司创始人曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%~60%，租金差为1.6~1.7倍，还需要每年摊销15%~20%的装修成本以及人工等成本，所以长租公寓的盈利周期较长。不少人出于追求“短平快”，采用了上述方式进行快速扩张。
　　
　　日前，广州市房地产租赁协会在《住房租赁风险提示》指出，“高进低出”“长收短付”高风险经营行为极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，给房东和租客带来重大经济损失。
　　
　　市场监管力度有待提升
　　
　　对于近期长租公寓频爆雷事件，有受害者认为自己遭遇了诈骗，“高收低租”模式只是一种融资诈骗手段。
　　
　　记者了解到，除了上海“寓意”爆雷，近日，深圳警方陆续接到租客和房东报警，称深圳寓意物业有限公司将差额租金卷走，人去楼空。9月8日，深圳警方发布公告称深圳“寓意”涉嫌合同诈骗一案已经立案，案件正在进一步侦办中。
　　
　　卷款跑路后，租客和房东的损失该由谁来买单？相关法律人士认为，房东或是租客如果要进行诉讼权利主张，对象都是租赁平台违约，但目前能将双方损失减到最小的途径还是通过协商解决。
　　
　　针对各地长租公寓跑路的现象，西安、海口、合肥、杭州等多地发布风险提示和资金监管新规，提及防范“高进低出”“长收短付”的经营模式，“租金贷”、租金水平、使用规范的合同文本成提示主要方向。
　　
　　杭州房管部门发布新规，要求8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。
　　
　　上海市房地产经纪行业协会发文建议，租客选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低情况；避免一次性支付较大额度房租；采用规范的合同文本等。
　　
　　9月7日，住建部制定《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，明确了建立住房租赁企业登记制度，设置了行业准入门槛，规定租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务。其中提到，住房租赁企业存在支付房东的租金高于收取租客的租金、收取租客租金的周期长于支付给房东租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
　　
　　相关法律界人士建议，市场监管力度有待进一步提升，应尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定，促进条例落地。