碧桂园香港首秀：降个房价送同胞！

蜜哥在早上刷牙刷的正爽的时候，注意听到了广播里的一条新闻：“碧桂园位于香港马鞍山的首个住宅项目即将入市，低于市场价14%的折扣大力促销……”

蜜哥寻思着这是要把降价的大浪波及到香港同胞的架势？

隔壁来自东北的老王探头说：啥玩应儿？碧桂园去我老家铁岭马鞍山开发了？我说你穿你的秋裤，别瞎搭下茬。上班路上顺便去协和医院报个名看看耳朵去。

壹

“山重水复中，放出一泓碧。”这是碧桂园位于香港马鞍山的首个住宅项目“泓碧”的项目名来源。

由此也看出，香港和内地的文化差异，通常情况下，天赐/天玺/天府等天字号的项目名更多存在于内地。

这个位于马鞍山的地块，是碧桂园旗下的附属公司于2017年9月12号收购了香港宏安地产6成股权，真正意义上第一次进入香港楼市。

该项目面积大约在38.75万平方呎，每平方呎的楼面地价1.05万港元。（香港的计量单位，换成成内地，1平方米=10.7639平方呎、1元人民币=1.12港元。）

在香港千呎豪宅都是有钱人才能住的起，换城内地，也就90平方左右，祝大家都能住进千呎豪宅。

按照人民币算，大概每平米地价11万。这个地价都能超过首都的房价，并且接下来在短短3个月后，该地块的价格上涨约5成。

但对于的香港楼市而言，这个价格并不贵。

在11月16号，碧桂园的香港营销总监周俊豪正式宣布可以认购楼花，也就是我们熟悉的期房。按照折扣价来算，14%折后的价格约为16497港元/平方呎（约17.75万），比周边一手房要低约20，和二手房价格接近。

按照这个价格，该项目的利润将会大大降低，甚至亏损。为什么要降价？

贰

降价的主要原因是香港楼市政策变化。

在6月份香港特首郑月娥提出了一系列重磅的政策改革，刺激首次置业的居民购房意愿。其中重点一项是，开征一手房空置税，大致相当于房屋总价的5%。

这项政策在内地被吃瓜群众们聊得热火朝天，却在香港执行了。

9月底，香港又迎来自2002年来的首次银行加息，引发部分居民抛售房产。

一系列的组合拳打下来，香港楼价应声而跌。

10月31号香港特区政府差饷物业估价署发布消息：香港楼价指数在连升28个月，累计升幅45.46后，于今年8月首次下跌0.07%，9月跌幅扩大至1.44%，10月楼市成交量下降接近5成。

被视为楼价参考指标的嘉湖山庄出售的一套房源，其跌幅超过22%。

暂且不论对内地的影响，接着说碧桂园。如此冷的香港楼市，即便定位豪宅项目的泓碧，也没有办法逆市而上，只能打折走量。

杨老板的香港梦，前途未知。反观碧桂园内地的现状，让我想起万青的一首歌词：“前已无去处，后不见归途。”

作为宇宙第一房企，2018年是碧桂园的水逆年，从工地坍塌到工人死伤以及收买同行记者，再到交房质量维权，层出不穷的新闻让其站在风口浪尖上，牢牢占据了今年自媒体热点的半壁江山，贡献了无数标题。

叁

碧桂园的崛起是一个奇迹。

一个扎根于三四线的家族式企业，从2012年的476亿的销售额，经过5年时间到2017年的5508亿，足足翻了10多倍，逆袭成为宇宙第一房企。

从杨国强的语录里可以看出，他对于农村包围城市的战略理解的非常到位。不同于其他大型房企，碧桂园的项目基本都位于三四线城市和县城。

根据公开数据，碧桂园的项目遍布全国1051个县城，而全国也就1349个县城，碧桂园直接或间接参与了接近77%的县城，从事实上做到了农村包围城市。

在2016年到2017年的去库存大背景下，碧桂园借势成功实现了反超。反超的背后，离不开精准强大的营销策略。

据蜜哥的朋友碧桂园内部人士老王讲，碧桂园的数据只是大家看到的最终结果，而实现这个结果的过程中有无数的购房者实实在在的贡献。

对于三四线的县城老百姓而言，碧桂园这种自带全国十强房企，高端楼盘，精装交房的房企，满城尽是碧桂园广告的冲击，再加上给你一个五星级的家的想象力。

这些都是当地那些连绿植和景观都无法区分的中小房企拍着马屁都无法企及的高度。相比之下，价格自然会超出地方房企。

蜜哥在十八线县城的老家曾经差点被碧桂园临幸，至今还清楚的记得去年一个发小告诉我，那谁，咱老家县城的房价涨了。

作为一个没概念没产业没天然资源没诞生过任何大佬的十八线县城，稳定保持在4000上下徘徊，一直保持起起落落落落落的节奏。

碧桂园的可能入驻的消息，虽然只是个消息，但全县的中小开发商都激动的连夜涨价，震惊了一直对房价保持吃瓜态度的父老乡亲们。

他们无法理解房价在几周内从4000直接跳到4500，然后5000这样的涨价方式，并嗤之以鼻，认为开发商疯了，最后结果是他们疯了。

蜜哥老家只是一个缩影，这种县城的房价可以镜像到很多地区，相信也有在看的你。

在去年众多业内的朋友奔赴各地后了解到的消息，一旦碧桂园进驻的县城，房价至少高出当地房价2-3成以上，这必然会增加当地房企的涨价信心，从而引发连锁的涨价浪潮。

买单的，自然就是当地的老百姓。可以说，碧桂园的销售额第一，是大半个中国普通县城的老百姓撑起来的。

肆

物极必反

高歌猛进的2017年为碧桂园创造了宇宙第一的销售额，也创造了宇宙第一的负债率。根据披露数据，碧桂园总资产1.4万亿，负债1.26万亿，负债率超过90%。

突破了10000亿的负债的碧桂园，想要缓一缓。

公开数据显示，虽然2018年上半年总共4124.9亿的销售额仍然力压恒大和万科，但实际的利润只有129.4亿，漂亮的销售数据并没有带来绝对的利润，相比而言恒大反而以520.4亿的利润让吃瓜群众傻眼。

为什么？

从10月29的一则火爆的消息或许可以得到部分原因。据当地媒体称安徽砀山碧桂园主动降价，原价5200元/㎡，直接57折卖房，3000元左右出售，全款还会有优惠。

10月8号，江西上饶碧桂园10000/㎡的精装降到7000元/㎡的毛坯房，引发业主维权，并出现了标志性的2018中国楼市第一砸。同时，上海浦东南郡的碧桂园也从3.6万降到2.5万，同样引发前期业主维权。

2016-2017年土拍价格的不断攀高，爆炸式的扩张带来的是极致的现金流压力，于是诞生了全国皆知的“高周转”这个词。

1天出图纸，2天报建，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金回笼再投入循环。土木建筑系的同学老王默默捡起碎了一地的三观：我特么这么多年的学，白上了。

老人说，手有余粮，心中不慌。早在2015年的时候，现已经离职的副总裁吴建斌就劝杨老板要健康负债，后来的事情大家都知道了，吴建斌在2017年1月4日主动离职。

道不同者不相为谋

伍

蜜哥和朋友老王聊天时候讲到当年去碧桂园面试的事，面到一半的时候人事突然老王问家境如何，他就知道事情并不是那么简单。

地产圈有一句玩笑话：“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。”碧桂园内部的“同心同享”跟投制度决定了，只要干不死，就往死里干，一切向钱看齐。

老王说当年号称日不落的售楼处，灯光从来没关掉过。

他至今还记得杨主席的话：“我们必须了解人性。人性是自私的，我们选择管理方法的时候就要认清人性的弱点，不能搞平均主义。谁能给公司创造巨大的利益，我就按照承诺给他分成。”

因钱而聚的碧桂园，2018年1月份至今，股价从19.16到今天的9.6元，蒸发了近2000亿。在如今钱袋子越来越紧的今天，不知道杨老板是否还不忘初心。

弹了弹手上的烟灰，蜜哥掏出手机看了下年初买入的股票，叹了一口长气。