专访利林商业董事长孙浩：商业资管老兵为城市更新出谋划策

“谨慎出战、“首战必胜”、“炼将计划”……孙浩说话干脆利落，蹦出的字眼带有浓厚的军旅气息。这个在资管行业摸爬滚打十多年的创业者，曾在中国海军服役多年。他把严明的纪律、严谨的作风，带到公司团队建设中，还鼓励员工熟读《孙子兵法》。

　　商场如战场，在商业资产管理领域，孙浩带领的上海利林商业经营管理股份有限公司以“为城市更新赋能”为使命，至今在上海、苏州、成都等城市已参与了15个商业项目的开发和运营。在城市更新进程中，商业资产管理起着怎样的价值和作用？日前，东方网记者与孙浩进行了一场深度访谈，听这位资管老兵为城市更新出谋划策。

　　“公司开在南京西路，上海城市更新的‘样板房’”

　　多年的海军部队生涯，为孙浩的个性塑造带来了深远的影响。军人，讲究计划性、执行力和团队精神。离开部队后，孙浩进入多家大型房地产公司，担任职业经理人，凭借着在部队养成的雷厉风行、一丝不苟的作风，孙浩很快打开局面，在工作中游刃有余。

　　2014年，孙浩加入利林商业，担任董事长职务，由此完成了“军人-职业经理人-创业者”的身份三步跳。利林商业的办公地，坐落在南京西路茂名北路口的一幢办公楼里。“没有哪里比南京西路更能代表上海城市更新的缩影了。”孙浩的办公室通透，透过两侧玻璃窗能俯瞰到南京西路和静安寺。

　　南京西路历史风貌区的丰盛里，就在孙浩公司隔壁。按照上海石库门里弄建筑特色打造特色建筑，创造具有海派文化特征的城市空间。在孙浩看来，丰盛里融合了上海石库门建筑及海派商业文化，呈现出业态丰富的中高档优质商业。而马路对面的“上海第一名园”张园，已完成地块征收，未来将保留地块内几乎全部历史建筑，修旧如故。孙浩期待着在不久的将来，复出的张园定会成为上海城市更新和保留保护典范之作。

　　创业以来，孙浩的足迹遍布海内外，但他认为，最美的风景始终近在眼前。“南京西路地块，可以说是上海城市更新的‘样板房’。”指着窗外正在改造的锦沧文化大酒店，孙浩说，“南京西路和静安寺商圈对办公商业体有着强烈的诉求，锦沧文化大酒店及时调整，变部分客房为办公用途。这样的市场决策，就是商业资产管理者为业主、为城市更新所提供的解决方案。”

　　“上海商业地产开发存量时代，退二进三项目迎历史机遇”

　　上世纪90年代，为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业。这种做法，被成为“退二进三”。近几年，为调整城市市区用地结构、减少工业企业用地比重、提高服务业用地比重，以盘活资产，使企业在置换过程中获得重新发展的资金，“退二进三”在城市更新领域被赋予了新的涵义。

　　“上海有很多退二进三项目典型案例，”孙浩举例道，“比如M50、幸福里，都是通过为低效资产赋能，使以前的老厂房转型为创业园区或商场。”在退二进三项目里，商业资管公司有着广阔的发挥空间。孙浩又用他熟悉的军事语言打起了比方：“以前，资管方的定位相当于业主的管家。但现在，我们开始充当起‘军师+管家’的作用，提前介入，在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务各个环节均有主导或参与。”

　　在孙浩看来，上海的商业地产开发已经从增量市场转入存量市场，存量的翻新改造将会取代新店的开发。这是资本的盛宴，更是资产管理团队的机遇。2018年末，孙浩的利林商业参与运营的MORE MEE时尚生活中心在浦东新区张杨路亮相。该地块所处的陆家嘴商圈拥有众多商业综合体，且单个建筑面积动辄超过10万平方米，竞争非常激烈。体量规模并不占优势的MORE MEE是如何突围的呢？

　　“MORE MEE原址是百脑汇商场，在前期调研中，我们把目标客群定位为周边写字楼的白领和住宅区亲子家庭，注重迎合都市年轻人追求潮流的生活态度。”经过半年的试运营，MORE MEE成功地打出了一张好牌，与附近的第一八佰伴、华润时代广场、新大陆广场等商场差异化竞争。目前，商场已经引入了喜茶、国家地理玩具旗舰店等网红，培养了一批忠实的年轻拥趸。

　　“期待公募REITs试点落地，化钢筋水泥为流动性金融资产”

　　在孙浩的印象中，商业资产管理是从2014年起成为金融行业热门领域的，“商业地产如果管理得好，那么就能产生稳定的现金流，自然而然地就具备了金融属性。”

　　孙浩去过多个国家考察交流，他知道在国外，REITs（房地产信托投资基金）已经是一种房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs的优点在于，专业化的管理人员可以将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险。投资人所拥有的股权也可以转让,具有较好的变现性。用孙浩的话来理解，就是：“把钢筋水泥，变成流动性的金融资产。”

　　“包括商业地产在内的房地产领域是重资产行业，参与方十分依赖银行贷款，因此REITs在国内具备巨大的市场需求。”孙浩认为，只有资金开源节流并举，市场才能健康发展，为城市更新赋能。“当然，在中国发展REITs的前提，首先是要建立完善相关配套、监管制度，培养专业性复合型人才，降低投资风险，保护投资者利益。”孙浩补充道。