争夺龙头 物业企业加速跑马圈地

　　4月末，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)收购中航善达股份有限公司(以下简称“中航善达”)22.35%股权终于尘埃落定。同一天，招商蛇口旗下的招商局物业管理有限公司(以下简称“招商物业”)向中航善达转让100%股权。

　　两家央企旗下的物业平台整合到一起，一方面，整体规模可以得到扩张，在某种意义上算是强强联合；另一方面，招商物业也顺利进入资本市场。

　　招商物业并非孤例，在摘牌新三板仅5天，保利物业发展股份有限公司(以下简称“保利物业”)也宣布将赴港交所主办上市。经济观察报获悉，保利物业计划并购港联不动产服务(中国)股份有限公司(以下简称“港联不动产”)，目前陆续收购港联不动产的股权。

　　在招商物业、保利物业之前，这两三年来，已经上市的一批物业公司收并购动作迭起，物业市场上热闹非凡。观点指数发布的2019中国物业服务企业TOP30报告显示，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。

　　收并购可以是“跑马圈地”的一条捷径，也可以是资本市场的一个故事，抑或是延伸服务领域边际的一种方式。无论怀抱何种目的，对于物业公司而言，收并购都是一块跳板。然而，伴随着标的的资产价格水涨船高，高投入低盈利的逻辑也正在逼使利润水平不高的物业公司放缓步伐。

　　登陆资本市场

　　距离招商蛇口发出提示性公告半个月后，4月28日，中航国际控股股份有限公司(以下简称“中航国际”)公告称，已于4月26日与招商蛇口签署股权转让协议，同意以8.95元/股、总代价约13.34亿元向招商蛇口转让中航善达约1.49亿股A股，相当于中航善达已发行股本的22.35%。股权转让之后，中航国际不再持有中航善达的任何股权。

　　同一天，中航善达的公告也新鲜“出炉”，拟发行股份收购招商蛇口及其全资子公司持有的招商物业100%股权，发行价格为7.90元/股。4月29日上午中航善达复牌。

　　中航善达是目前A股两家物业上市公司之一，这意味着，尚未上市的招商物业将通过此次收购获得一个对接资本市场的平台。“很多房地产上市公司都希望获得一个很好的物业管理平台，中航善达恰好就是这样一个平台，中航善达与招商蛇口的整合，一切都是最好的安排。”招商蛇口副总经理、董事会秘书刘宁告诉经济观察报，一旦此次交易成功，招商物业将成为中航善达的一部分，相当于顺利登陆资本市场。

　　借助收购、兼并等动作实现在资本市场上“抢滩”，这是未上市物业公司常走的一步棋。“有收并购意图的物业公司，一般是奔着上市去的。”中奥到家副总裁梁兵指出。

　　同样身为央企，保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利地产”)也在4月16日对外宣称，公司董事会及监事会审议通过所属全资子公司保利物业发行境外上市外资股(H股)股票并申请在香港联交所主板上市的一系列议案。这个时间，与保利物业从新三板摘牌仅相距5天。

　　经济观察报获悉，保利物业计划并购港联不动产，目前正在陆续收购港联不动产的股权。保利地产方面表示，双方有接洽，但一切以公告为准。

　　官网资料显示，港联不动产前身为港联物业，是合富辉煌集团控股有限公司(以下简称“合富辉煌”)六大主力业务板块之一。去年8月，保利地产与合富辉煌一二手代理业务的合作重组顺利完成，保利地产同时成为合富辉煌的第二大股东。

　　保利物业的这笔并购计划，与上述双方的合作重组息息相关，选择在赴港上市前夕启动，背后也有更多的考量。

　　“收并购是物业公司增加收入、提高利润的一个捷径，大部分公司都会采用。”梁兵说，物业公司收并购的主要时间点通常聚焦在上市前后两大节点上，上市前基本是为了扩大体量；上市以后得到大笔融资，收并购是比较好的资金出路，一般物业公司在上市的头一两年都会进行比较大规模的收并购。

　　这也导致近几年，物业公司收并购的密集程度丝毫不亚于开发商在土地市场上的拼抢。如若从物业行业的角度来看，彩生活执行董事及首席执行官唐学斌道出原因——在当前市场上，管理不到位的物业公司非常多，行业整合具备必然性。

　　整合有几种办法，其中一种是市场化的形式，即通过业委会改选或者中小开发商委托，但这种办法的速度慢，效率低；综合来看，收并购是整合中小规模物业公司一个比较重要且迅速的手段。

　　规模扩张

　　以收并购来抢占“地盘”，达到短时间内扩张规模版图的目的，这是物业公司青睐收并购的首要缘由。唐学斌打了一个比方，正如开发商延续开发需要土地储备，对于物业公司而言，规模的扩大有赖于项目数量的增加与管理规模的增长，收并购恰恰是补充“面粉”的必然选择。

　　以招商物业与中航善达的整合为例，从管理规模来看，截至2018年底，招商物业的在管物业464个，服务面积超过7500万平米。按照刘宁的说法，招商物业与大股东招商蛇口的房地产开发业务关系紧密，希望接下来还能跟随“一带一路”战略开始海外拓展的脚步。

　　同一截止时间点，年报显示，中航善达旗下中航物业在全国的物业管理项目有523个，管理面积5307万平方米，中航九方管理商业地产项目数量15个，管理面积达127万平方米。在2017年开始逐渐剥离旗下房地产开发业务之后，未来中航善达可以依赖大股东获取的增量管理面积为0，只能完全通过市场化进行外拓。

　　若将两者上述的管理规模合并，整合之后在管物业总数将达到1002个，管理总面积超过1.29亿平方米。

　　换一个角度从营收规模来观察，2018年，招商物业年营业收入29.2亿元，而中航善达物业板块的营业收入约37.18亿元，两者叠加之后的营收规模超过66亿元，这个数据仅次于万科物业和绿城服务。

　　“两个央企旗下的物业平台整合到一起，整体规模可以得到扩张，在某种意义上算是强强联合。”刘宁向经济观察报表示，在经济大环境下，规模越大，竞争力越强。

　　也正因此，在选择收购标的时，物业公司往往将规模作为主要判断指标。唐学斌告诉经济观察报，彩生活很多时候无法用PE或PB来评估标的。“按照实操经验，我们看这个项目是否有收购价值，往往会考虑项目之前的用户数量、收费标准和规模(在管面积)，尤以用户数量和规模为主。”

　　梁兵所在的中奥到家，直接对收购标的划定了一条“红线”——年营业额低于2000万元的公司全不考虑。他说，年营业额越高越好，因为同样体量下，一次性整合一个大的物业公司与整合很多小的物业公司难度相差无几。