“商人”李亚鹏的“艺术梦想”照不进雪山小镇(2)

　　小镇内有商家对记者说，当地商家很喜欢李亚鹏的这种烧钱的营销方式，但动辄几十万上百万元地砸出去，营销费用太高了，也难以持续。包括小镇里的绿化，原来都是花团锦簇，做得非常漂亮，现在已经看不到了，冬天还会显得有点凄凉。这样砸钱下去也是项目后来出事的主因。

　　另外，小镇开盘时也有很多人交了认筹金，但陆续也退了不少。上述商家说：“因为很多人觉得李亚鹏不专业，看不懂报表，成本预算意识也不强，砸钱搞营销看起来很高大上，但慢慢会感觉不太好。”

　　据国际金融报早前报道，在2011年到2015年期间，李亚鹏控制期间的雪山公司日常经营中出现大额现金收付，且内部审批流程简单。该操作被后来的审计公司单独提出并质疑，开具抬头错误不能抵扣进项税的不合规发票，依然报销成功。

　　李亚鹏不懂房地产，也不怎么懂做生意，这是记者从诸多了解当时情况的人士处得到的统一的观点。“他被底下人坑了。”在丽江从事房地产多年的人士说。

　　随着雪山艺术小镇境况日益下滑，当年为李亚鹏操盘的项目负责人也离开了。

　　阳光100接盘分割产品促销

　　好景不长，销售不佳和负债累累拖得李亚鹏不得不另寻他法。据知情人士称，李亚鹏是通过资本方穿线找到阳光100。

　　2015年6月10日晚间，阳光100中国控股有限公司(简称“阳光100”)披露收购一家房地产开发公司的控制性股权的公告，这被外界解读为雪山艺术小镇迎来命运的转折点。

　　阳光100通过自行持股31%以及下属公司无锡苏源置业有限公司持20%的方式，合计收购了丽江雪山投资51%的股权。由于项目的估价是3.8亿元，根据股权收购协议，最后的股权收购对价款为1.938亿元。

　　此后，雪山艺术小镇正式更名为“阳光100雪山艺术小镇”，李亚鹏成为持股27.84%的二股东，这在项目的员工看来，“亚鹏总可能不是专业做生意的人吧。”

　　现在的“阳光100雪山艺术小镇”计划分为四期开发，目前一期100亩地已经基本建成现房，二、三期将主要以100平方米左右的独栋别墅产品为主，四期则会建设一个五星级酒店。

　　在已经呈现出基本建筑面貌的一期，阳光100决定主打商业街区风格，在引进商家的同时，还将原先的大面积别墅每栋分割成6～8间的返租式公寓，共95套，在4个多月时间里卖得还剩30余套。

　　此外，一期地块里的19号地块，还有一共20套面积在69～129平方米的期房，现在已经卖掉了10余套。不过，记者在项目现场看到，这部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排围挡包在了小镇在外，也未看到有任何的施工迹象。

　　按照李亚鹏团队的设计，一期产品原是按栋出售的清水别墅，每套面积在190～300平方米，“20多平方米的公寓总价只要几十万元，190平方米要四五百万元，肯定效果是不一样的。”小镇的工作人员说。

　　显然，把独栋大户型改成小面积的托管式公寓，降低购房者门槛，是阳光100接手以来急于加速销售的策略之一。

　　这些返租式公寓面积在22～55平方米之间。所谓返租式，就是业主在购买了公寓后，交给酒店经营，前5年酒店每年返给业主8%的收益，业主每年则可以在自己购买的公寓里自住28天。为了加大销售力度，这些返租的收益在业主购买时会一次性抵扣在房款里。

　　以一套总价100万元的公寓为例，在抵扣了返租收益后，合同金额仅60万元。在抵扣返租收益后，公寓产品一层的单价在2万元左右，二层单价1.5万元左右。

　　出于对丽江旅游市场的看好，小镇还规划了一块用于建设大型客栈的用地，将提供330间客房，以连锁酒店品牌为主。

　　无法忽视的是，尽管2017年丽江接待人数突破4000万人次，同比增长15.61%，平均每天接待游客11万人次，但在诸多在丽江从事客栈、酒店行业的人眼里，当地的客栈市场已经严重的饱和，中小客栈甚至生存艰难。

　　门可罗雀商家不指望运营方

　　在李亚鹏操盘时期卖掉的别墅里，目前只有一户人家选择长期居住，其余的要么是空置，要么是租给了为数不多的商家。

　　在租金上，雪山艺术小镇40～75元/平方米/月的租金价格与丽江古城700～800元/平方米/月的租金比起来，可谓是非常便宜。

　　在目前入驻的商家里，包含了铂爵婚纱、金夫人婚纱这样的连锁旅拍商家，他们也并不依靠小镇的人流量生存。

　　据了解，上述旅拍商家与小镇签下了长达10年的租约，能够获得20年的租期，算下来每个月租金单价是75元。据称，每年在旺季时候每天都会有上百对的新人来丽江拍照。

　　小镇内部，除了一家小型客栈和小超市，还有一家叫做印象庄园咖啡的铺面，在一栋别墅的一层租下近千平方米，只用来当仓库和操作后台。作为云南当地规模较大的咖啡豆供应商，印象庄园的老板却觉得小镇人流少而安静，适合自己与好友在体验间互动交流。当然，40元/平方米/月的租金才是对他最大的吸引。

　　如今，甚至有商家开始怀念李亚鹏操盘时期高调的营销活动，因为自从阳光100接盘后，并没有采取措施往项目里引流，他们对阳光100的商业运营已经不抱希望，“死了这条心吧！”

　　售价下跌盘活还需时日

　　实际上，目前阳光100接盘后，项目售价还加上了返租式公寓的精装修报价：3500元/平方米。如此算来，从2012年开盘至今6年的雪山艺术小镇，售价不仅没有涨，甚至还降了。

　　阳光100的年报披露信息亦显示，项目销售进展缓慢，而销售价格的下滑更是难以回避的事实。

　　2015年，雪山小镇项目销售面积为3481平方米，平均单价为19535元/平方米，销售金额为6800万元；2016年，雪山小镇项目售出868平方米，单价为18433元/平方米，销售金额为1600万元；2017年，项目销售面积为6999平方米，销售金额为8100万元，销售单价下滑至11573元/平方米；到了2018年上半年，项目的平均单价已经下滑至9479元/平方米，销售面积仅为211平方米，销售金额仅200万元。

　　三年半的时间，雪山小镇总计销售回款金额为1.67亿元。

　　阳光100常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“李亚鹏之前开发了项目约四分之一的面积，剩下的四分之三我们也没有大规模开发，只是在原来的基础上进行了招商和销售。”